Respuesta corta: Antes de vender una casa en Valladolid, pide a la notaría una lista escrita de documentos y un cálculo específico de impuestos. El ISR no se obtiene multiplicando la utilidad por un porcentaje general, el ISAI de Valladolid corresponde al adquirente y la exención de casa habitación depende de requisitos fiscales y pruebas concretas.
Última revisión: 12 de julio de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye la revisión notarial, fiscal o contable de una operación específica.
Empieza con una lista escrita de la notaría
Los documentos cambian según la propiedad y las personas que intervienen. Pide a la notaría que identifique por escrito cuáles necesita, su vigencia y cualquier corrección pendiente. La revisión puede incluir, según el caso:
- identificación y RFC;
- escritura y datos del Registro Público;
- estado civil y régimen matrimonial;
- poderes, sucesión o autorización para vender;
- cédula, plano, medidas y construcción declarada;
- libertad de gravamen;
- predial, agua y otros adeudos o constancias aplicables;
- comprobantes de adquisición, mejoras, gastos y comisiones;
- documentos para acreditar casa habitación cuando se solicite la exención.
No publiques ni aceptes una fecha de cierre hasta que la notaría confirme qué falta y qué trámite debe resolverse primero.
ISR por la venta
La ganancia y el ISR por enajenación de inmuebles se determinan con las reglas de los artículos 120 a 126 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Pueden intervenir el costo comprobado de adquisición, inversiones documentadas en construcciones y mejoras, ciertos gastos notariales, impuestos, derechos, avalúo, comisiones, actualización, años de tenencia y la tarifa legal.
Por eso no es seguro aplicar un porcentaje general a la diferencia entre compra y venta. Pide a la notaría y, cuando corresponda, a la persona asesora fiscal o contable, un cálculo escrito con los documentos y supuestos utilizados.
Impuesto cedular de Yucatán
Yucatán publica reglas de impuesto cedular para personas físicas que enajenan inmuebles en el estado. Consulta la Ley General de Hacienda del Estado de Yucatán y el trámite vigente de la AAFY, y pide un cálculo escrito de la notaría o de la persona asesora fiscal.
La interacción entre pagos federales y estatales debe calcularse para la operación concreta. No sumes porcentajes generales para estimar el neto del vendedor.
ISAI de Valladolid
La ley municipal de Valladolid regula el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, el sujeto, la base y la tarifa. Consulta el texto vigente en el Decreto 150/2025 del Diario Oficial de Yucatán y pide a la notaría que explique por escrito cómo se aplica a la operación.
El contrato y la cotización de cierre deben indicar quién entrega los fondos para cada concepto, pero el artículo no debe presentar el ISAI como un impuesto propio del vendedor.
Exención de casa habitación
La LISR establece una posible exención para la enajenación de casa habitación, sujeta a condiciones, formalización y un límite denominado en UDI. La UDI cambia diariamente; consulta la serie oficial Valores de UDIS CP150 de Banco de México y pide a la notaría que confirme por escrito la elegibilidad, el valor aplicable y el cálculo.
Si la contraprestación excede el límite, la ley prevé el cálculo de la ganancia atribuible al excedente y deducciones proporcionales. La notaría debe confirmar la elegibilidad y hacer el cálculo del caso.
Cómo se acredita la casa habitación
El artículo 155 del Reglamento de la LISR permite acreditar ante el fedatario que el inmueble es la casa habitación con cualquiera de estas categorías, siempre que el domicilio coincida plenamente o en sus elementos fundamentales:
- credencial para votar expedida por el INE;
- comprobantes fiscales de pagos por energía eléctrica o telefonía fija;
- estados de cuenta de instituciones del sistema financiero, casas comerciales o tarjetas de crédito no bancarias.
La documentación puede estar a nombre del contribuyente, su cónyuge o ascendientes o descendientes en línea recta. El artículo 154 limita la superficie de terreno comprendida en la casa habitación a no más de tres veces el área cubierta por las construcciones.
Pide a la notaría que revise los comprobantes reales, nombres y domicilios antes de asumir que cumplen. Una modificación de perfil o un recibo común no sustituye esa confirmación.
Revisa datos y nomenclatura
En Valladolid, una diferencia entre calle, letra, cruzamientos, medidas, construcción, cédula, plano o escritura puede detener otros pasos. Compara todos los documentos y pide por escrito a la notaría y al Catastro competente la ruta de corrección para el inmueble.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto pagaré de ISR al vender?
No existe un porcentaje general seguro para todas las ventas. La notaría debe calcularlo con precio, costo documentado, mejoras, gastos, actualización, años de tenencia, exención y situación fiscal.
¿El ISAI es un impuesto del vendedor?
En Valladolid, la ley municipal identifica al adquirente como sujeto del ISAI. La cotización y el contrato deben separar correctamente cada concepto.
¿El límite de exención equivale a una cantidad fija en pesos?
No. La ley usa un límite denominado en UDI. La notaría debe confirmar el valor y las condiciones aplicables a la fecha de la operación.
¿Un recibo de luz basta para obtener la exención?
No debe asumirse. El Reglamento exige categorías y coincidencia de domicilio específicas; la notaría debe revisar el comprobante y confirmar la elegibilidad completa.
